REPÚBLICA DEMOCRÁTICA DE TIMOR-LESTE

LEI DO PARLAMENTO

12/2005

Regime Jurídico dos Bens Imóveis – II Parte: Arrendamento entre Particulares





O presente diploma vem dar seguimento à regulamentação do regime jurídico dos bens imóveis, iniciada com a Lei n.° 1/2003, de 10 de Março.



Uma das prioridades do Estado é apoiar o mercado habitacional nacional para facilitar uma vida digna aos cidadãos, nos termos do artigo 58.o da Constituição da República.



O Estado reconhece igualmente a utilidade social de apoiar o mercado do arrendamento imobiliário em geral como condição do desenvolvimento das actividades económicas.



Por outro lado, o desenvolvimento económico de Timor-Leste precisa de regras claras que garantam o investimento dos cidadãos nacionais e estrangeiros, especialmente no que diz respeito à segurança jurídica no uso de terras e propriedades.



É preciso dar segurança jurídica no âmbito das relações contratuais de arrendamento de bens imóveis entre particulares para promover a paz social e incentivar o investimento nacional e estrangeiro.



Assim, o Parlamento Nacional decreta, nos termos dos artigos 92.o e 95.o, n.o 1, da Constituição da República, para valer como lei, o seguinte:



CAPÍTULO I



Âmbito de aplicação e definições



Artigo 1.o



Âmbito de aplicação da lei



A presente lei regula os contratos de arrendamento de bens imóveis entre particulares.



Artigo 2.o



Definição de contrato de arrendamento entre particulares



1. Contrato de arrendamento entre particulares é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o uso e gozo temporário duma coisa imóvel, mediante retribuição.



2. Só o proprietário pode dar de arrendamento.



3. Designa-se por “senhorio” a parte que dá de arrendamento uma coisa imóvel e por “arrendatário” a parte que a toma de arrendamento.



CAPÍTULO II



Contratos de arrendamento entre particulares e seus efeitos



Artigo 3.o



Obrigações do senhorio



1. O senhorio tem as seguintes obrigações mínimas, sejam ou não acordadas pelas partes nos contratos de arrendamento:



a) Fazer a entrega do imóvel em boas condições, salvo se outra coisa for acordada, e

garantir o respectivo uso e gozo pelo arrendatário durante o prazo contractual acordado;



b) Responsabilizar-se pelas reparações necessárias do imóvel requeridas pelo decurso do tempo e uso normal, salvo estipulação em contrário;



c) Responsabilizar-se se o uso do imóvel for interrompido por falta de legítimo direito seu, tendo que compensar o arrendatário pelos danos e prejuízos causados e responder perante a lei pelo crime de apropriação ilegal;



d) Cumprir com o pagamento dos impostos e taxas relativos ao imóvel que sejam exigidos pelas autoridades.



2. No caso de arrendamento de terras, o senhorio tem obrigação de fazer entrega da área acordada no contrato, devendo o valor da renda baixar proporcionalmente se a superfície da terra for inferior à acordada e podendo o arrendatário rescindir o contrato se essa diferença for superior a 20%.



Artigo 4.o



Obrigações do arrendatário



O arrendatário tem as seguintes obrigações mínimas, sejam ou não acordadas pelas partes nos contratos de arrendamento:



a) Pagar a renda acordada, pontual e directamente, ao senhorio ou ao seu representante legal, nos termos contratuais;



b) Usar o imóvel nos termos do contrato;



c) Cuidar pela conservação do imóvel, sendo responsável pelos danos que sejam causados pelo mau uso da propriedade;



d) Avisar o senhorio das reparações mínimas necessárias a garantir o bom estado do bem;



e) Devolver o imóvel no fim do contrato, nas condições estipuladas no mesmo, e, na falta de estipulação, nas mesmas condições em que foi entregue pelo senhorio, salvo a normal deterioração causada pelo uso.



Artigo 5.o



Forma dos contratos



Os contratos de arrendamento devem ser celebrados por escrito, numa das línguas oficiais de Timor-Leste, competindo ao senhorio o seu registo junto da Direcção Nacional de Terras e Propriedades (DNTP).



Artigo 6.o



Falta de contrato escrito



1. Quando existir disputa judicial e não for possível estabelecer as condições contratuais por falta de contrato escrito ou por deficiência da estipulação contratual, a relação prova-se mediante as provas admitidas pela lei civil.



2. O juiz competente pode estabelecer os termos do valor da renda, o prazo e demais condições segundo o costume do lugar e segundo os valores que sejam pagos por imóveis similares na área de localização do imóvel disputado.



Artigo 7.o



Prazos dos contratos



1. O prazo é livremente acordado pelas partes, com excepção dos imóveis destinados a casa de habitação, em que o prazo legal mínimo é de um ano.



2. No caso de se acordar um prazo menor do que um ano, o arrendatário tem a opção de continuar no imóvel cumprindo as suas obrigações até ao prazo de um ano.



Artigo 8.o



Subarrendamento



Se o arrendatário subarrendar o imóvel sem autorização escrita do senhorio, este tem a opção de resolver o contrato antecipadamente.



CAPÍTULO III



Cessação do contrato de arrendamento



Artigo 9.o



Resolução dos contratos



São causas de resolução do contrato:



a) Incumprimento das obrigações legais e contratuais das partes;



b) Não realização de trabalhos de reparação do imóvel que caibam ao senhorio, salvo se o arrendatário preferir continuar no uso da propriedade.



Artigo 10.o



Benfeitorias e compensação



1. O arrendatário precisa de autorização do senhorio para realizar benfeitorias que afectem a estrutura do imóvel.



2. As partes podem livremente acordar a compensação pelas benfeitorias autorizadas.



3. A falta de autorização é causa de resolução do contrato e o senhorio pode requerer que o bem seja restituído à sua condição anterior.



CAPÍTULO IV



Disposições finais



Artigo 11.o



Mediação de conflitos



Em regime extrajudicial, as partes podem escolher a mediação da DNTP, em matéria de litigious de arrendamento, como entidade habilitada legalmente pela Lei n.o 1/2003, de 10 de Março.



Artigo 12.o



Contratos de arrendamento existents



Relativamente aos contratos de arrendamento já celebrados que não obedeçam ao disposto no artigo 5.o, as partes dispõem do prazo de cinco anos, a contar da entrada em vigor da presente lei, para os reduzir a escrito, dispondo os senhorios do mesmo prazo para efectuarem os respectivos registos junto da DNTP.



Artigo 13.o



Revogações



É revogada toda a legislação contrária à presente lei.



Artigo 14.o



Entrada em vigor



A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação



Aprovada em 24 de Maio de 2005.



O Presidente do Parlamento Nacional,



(Francisco Guterres - Lu-Olo)



Promulgado em 16 de Junho de 2005



Publique-se



O Presidente da República



Kay Rala Xanana Gusmão